譲渡所得の内訳書の書き方：相続した不動産を売った場合の記載例

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】は、土地や建物を売った譲渡所得の金額を出す計算書で、売買契約ごとに1枚使います。相続した家を売る場合に、とくに気をつけるのは、取得日と取得価額に親（被相続人）のものを書くことと、建物の減価償却、取得費加算の書き方です。この記事は、国税庁の令和7年分の記載例に沿って、筆者が組んだ相続した家の記載例で、各面の欄を順に示します。

内訳書の構成：面ごとに書くこと

内訳書は1面から5面まであり、使う面は適用する特例で変わります。国税庁の記載上の注意事項は、次のように分けています。

面	書く内容	使う場面
1面	住所、氏名、職業、電話番号	常に書く
2面	売った物件の所在地・面積・利用状況、契約日と引き渡し日、買主、譲渡価額と代金の受領状況	常に書く
3面	取得費（購入代金、建物の償却費相当額）、譲渡費用、譲渡所得金額の計算	常に書く
4面	買い換えた資産の明細と計算	買換え・交換の特例を使うとき
5面	被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除の要件の確認	空き家の3,000万円特別控除を使うとき

何も特例を使わない、または取得費加算や自宅の3,000万円控除を使う場合は、1面から3面を書きます。空き家特例を使う場合は1面・2面・3面・5面で、内訳書の欄にも印を付けます。特例の添付書類は、内訳書に添えて出します（一覧は不動産売却の確定申告の必要書類：特例ごとの添付書類一覧）。

記載例の前提：相続した家を売った場合

以降の記載例は、次の前提で筆者が組んだ仮の数字です。国税庁の記載例（事例1・事例2）の欄の書き方を、相続した家に当てはめています。

この家は1992年築で、昭和56年5月31日以前の建築という空き家特例の要件に当たらないため、取得費加算を使う例にしました。相続税の申告は売った年の確定申告より先に済んでいるので、確定申告に加算をそのまま入れます（後から入れるときは取得費加算の更正の請求：相続税が後で決まった時の手続き）。

1面・2面の書き方：親の取得ではなく「売ったとき」の事実を書く

1面は、売った年の1月1日以後に転居した人だけ、前の住所も書きます。2面は、売った物件と売買の事実を、契約書のとおりに書く欄です。

2回目の37,920,000円は、残金37,800,000円と精算金120,000円の合計です。国税庁の記載例（事例1）も、残金と精算金を合わせて2回目に書いています。共有で売った場合は、あなたの持分と、他の共有者の住所・氏名・持分を書き、譲渡価額は全体と持分に応じた額を二段書きにします。

3面の書き方：取得費・譲渡費用・計算

3面が、金額を出す中心です。相続した家では、「どなたから、いつ、いくらで購入されましたか」の欄に、親が買ったときの購入先、年月、代金を書きます。

土地：購入先 △△住宅（株）／平成4年4月／8,000,000円 建物：同上／平成4年4月／15,000,000円　構造 ☑木造

土地の小計（イ）が8,000,000円、建物の小計（ロ）が15,000,000円です。登記費用を相続人が払っていたら、事業に使っていない土地・建物では取得費に加えられるので、領収書があれば欄を足します（概算取得費の5%を使う場合は加えられません）。次に建物の償却費相当額を計算します。

15,000,000円（ロ）×0.9×0.031×34年＝14,229,000円（ハ）

経過年数は、平成4年4月から令和8年9月までの34年5か月で、5か月を切り捨てて34年です。取得費は（イ）＋（ロ）−（ハ）で、8,000,000＋15,000,000−14,229,000＝8,771,000円です。検算は、15,000,000×0.9＝13,500,000、×0.031＝418,500、×34＝14,229,000です。

取得費加算を使う場合は、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」で出した金額を、取得費の欄の上段に「○相」と付けて二段書きにします。この例の加算額は、相続税額12,000,000円×売った財産の相続税評価額25,000,000円÷取得した財産の価額100,000,000円＝3,000,000円です。

取得費 ○相3,000,000円（上段）／取得費の金額 8,771,000円＋3,000,000円＝11,771,000円

譲渡費用は、支払先、支払年月日、金額を並べます。

最後の「譲渡所得金額の計算」は、次の順で書きます。

この28,587,000円を、申告書第三表（分離課税用）に転記して、税額を計算します。記入の順番は不動産売却の確定申告：やり方・期限・必要書類を順番に解説の手順の表にあります。税率は、長期なら約20.315%です（譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方）。

特例を使うとき・間違えやすいところ

特例を使うと、書き方が変わる欄があります。

• 自宅の3,000万円特別控除・空き家の3,000万円特別控除：Dの「特別控除額」の欄に控除額を書き、特例適用条文の欄に条文を書きます。控除は、Cの差引金額が限度で、最高3,000万円です（国税庁の記載例・事例2）。空き家特例は5面も書きます。
• 買換えの特例：4面に買い換えた資産を書き、3面の「4」ではなく、4面の計算を使います。書き方は税務署に確かめる欄が多いので、作成コーナーの案内を使うのが近道です。

間違えやすいのは、次の4点です。

• 取得日を相続した日で書く：親の取得日を書きます。所有期間は、親の取得から数えます。
• 建物の償却を忘れる：購入価額のまま取得費にしない。
• 精算金を落とす：譲渡価額に含めて書く。
• 契約ごとに分けない：契約が2つあれば、内訳書も2枚にします。

取得費の考え方は相続不動産の売却益の税金：親の取得費と取得日を引き継ぐしくみに、取得費加算の内容は取得費加算の特例：相続税を払った人が売却益の税金を減らすしくみにあります。内訳書は令和7年分以降用の様式で、記載例は令和7年分のものです。令和8年分の手引きが出たら、最新の記載例で見直してください。申告を忘れたときの扱いは不動産売却の確定申告を忘れたら：期限後申告と加算税の扱いで確かめられます。