共有名義の不動産の売却：全員の同意が要る場面と持分だけ売る方法

共有名義の不動産は、家全体を売るなら共有者全員の合意が要り、自分の持分だけなら他の共有者の同意なしに売れます。兄弟で実家を共有している場合、「全員で売る」「持分を他の兄弟に買ってもらう」「自分の持分だけ第三者に売る」の3つが基本の売り方です。全員で売るのがいちばん高く売れやすく、持分だけの売却は値段が下がりやすい、という違いを先に押さえておきます。

共有名義の不動産を売却するとき全員の同意が要る理由

共有名義とは、1つの不動産を複数の人が「持分」という割合で持っている状態です。登記簿の権利部（甲区）に「共有者　持分2分の1　山田一郎」のように、共有者ごとの持分が載っています。親から兄弟2人で相続した実家なら、2分の1ずつの共有になっていることが多いでしょう。

民法は、所有者は自分の物を自由に処分できる（206条）と定めています。共有の場合、各共有者が自由に処分できるのは自分の持分までです。家全体を1つの物件として買主に引き渡すには、共有者全員がそれぞれの持分を同じ買主に売る必要があります。そのため実際には、売買契約書に共有者全員が売主として名前を連ね、全員が署名押印します。1人でも反対すれば、家全体の売却は進みません。

「共有名義だと売却できない」と言われるのは、この全員の合意が取れない場面のことです。よくあるのは次の4つです。

• 共有者の一人が売ることに反対している、または返事をしない
• 共有者の一人と連絡が取れない、行方が分からない
• 共有者の一人が認知症などで、売る意思を示せない
• 共有者の一人が亡くなり、その持分がさらに相続されて共有者が増えた

反対されている場合の進め方は共有名義の売却に反対されたときの話し合いと共有物分割請求、認知症の共有者がいる場合は認知症の親の不動産売却と後見人を通す手続きで詳しく扱います。

共有名義の不動産の売却方法3つの違い

①全員で家全体を売るのが基本です。手順は、全員で売る意思と最低価格・分け方を話し合う→査定を取って売り出す→買主が決まったら全員で売買契約→決済と登記、の順です。売り出しを1社に任せる媒介契約も全員の名前で結びます。窓口役を1人決め、他の共有者は委任状で任せる形にすると、連絡の手間が減ります。委任状の書き方は共有者・遠方の人が代理を頼む委任状の文例を参照してください。

②他の共有者に持分を売る方法は、実家に住み続けたい兄弟がいる場合に向きます。買う側は家全体の単独所有者になれるので、第三者に売るより話がまとまりやすい形です。価格は当事者で決めるため、周辺の取引価格や査定額を参考に、持分の割合で計算した額を目安に話し合います。

③自分の持分だけを第三者に売ることは、他の共有者の同意がなくてもできます。ただ、持分だけを買っても買主は家を自由に使えないので、買い手は共有持分を専門に扱う買取業者などに限られ、価格は全体を売る場合の持分相当額より低くなりやすくなります。理由と確かめる点は共有持分の買取業者に売る前に確かめる点にまとめました。

• 家全体を売る：共有者全員（売買契約に全員が売主として署名）
• 自分の持分だけを売る：自分だけ（他の共有者の同意は要らない）
• 他の共有者の持分を買い取る：買う人と売る人の2人
• 家を貸す・大きく直す：内容によって持分の過半数または全員（民法251条・252条）

共有名義の売却代金の振込と分け方

全員で家全体を売った場合、代金は持分の割合で分けるのが基本です。たとえば3,000万円で売れ、兄弟2人が2分の1ずつなら、1人1,500万円です（筆者の計算。仲介手数料などの費用も同じ割合で負担した場合）。

代金の受け取り方は2通りあります。

1. 共有者それぞれの口座に、持分に応じて振り込んでもらう。売買契約書や決済の段取りで、振込先と金額を共有者ごとに指定します。後で分ける手間がなく、記録も明確です。
2. 代表者の口座にまとめて振り込んでもらい、代表者が分ける。決済の場に来られない共有者がいるときに使われます。代表者は受け取った日のうちに持分どおり送金し、振込の控えを全員に共有します。

注意したいのは、持分と違う割合で代金を分けることです。たとえば「実家の片付けをした兄が多めに受け取る」と決めると、持分を超えて受け取った部分が他の兄弟からの贈与と見られる余地があります。片付けや立て替えた費用は「経費の精算」として領収書を添えて分ける、割合そのものを変えたいなら売る前に持分を整理する、といった形を税理士や税務署に確かめてから決めます。

売却で利益が出た場合は、共有者それぞれが自分の持分の分について翌年に確定申告をします。相続した空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たせば共有者ごとに使えます（相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）。持分ごとの計算は共有名義の不動産を売却した時の税金、控除の要件は相続した空き家の3000万円控除の要件と期限で確かめてください。

実家の相続で兄弟の共同名義になっているときの注意

親から相続した実家を兄弟の共同名義にしている、またはこれからする場合、売却の前に次の点を確かめます。

• 遺産分割が済んでいるか：遺産分割の前は相続人全員の共有（遺産共有）です（民法898条）。分割の話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割の手続き（907条）で決めるのが原則で、共有物分割の裁判は原則として使えません（258条の2第1項）。
• 相続登記が済んでいるか：売買で買主に名義を移すには、先に相続人の名義に登記しておく必要があります。相続登記には申請の期限もあります（相続登記の義務化：期限3年と相続人申告登記）。
• 共有者全員の現住所と連絡先が分かるか：売買契約・決済・登記で全員の書類が要ります。
• 誰かが住んでいないか：住んでいる共有者がいると、引渡しの時期や引越しの費用で話が止まりやすくなります。
• 共有のまま持ち続ける場合の費用分担：固定資産税は共有者の誰が払うかで揉めやすいため、負担の割合を書面で決めておきます。

これから相続する段階なら、そもそも共有にしない分け方（1人が相続して他の兄弟にお金を払う、売ってお金で分ける）もあります。遺産分割の方法4つの違いや相続不動産の換価分割の進め方と比べてから決めると、後で売るときの手間を減らせます。

全員で売る話がどうしてもまとまらない場合に、自分の持分だけを手放す選択肢もあります。持分の買取を業者に頼むときは、売主にはクーリング・オフがないので、全体を仲介で売った場合の持分相当額と比べてから決めます（自宅の買取・リースバックの強引な勧誘：断り方と相談先）。業者の免許は国土交通省の宅地建物取引業者情報検索で確かめられます。

共有者どうしの話し合いの代理や、誰がどれだけ受け取るべきかの個別の判断は弁護士の仕事です（弁護士法72条）。相談先の探し方は相続手続きの専門家の違いと頼み分けにまとめています。